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Sécurité juridique des permis de construire : une nouvelle assurance contre les recours

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assurance-panneau.jpgLa SMABTP et la Fédération des Promoteurs Immobiliers de France ont mis au point un nouveau contrat permettant de sécuriser les permis de construire en cas de recours en annulation ou en suspension.

Ce contrat « permis de construire » prévoit d’indemniser le bénéficiaire en cas d’annulation ou de suspension du permis. Il a vocation à permettre d’engager les opérations de construction malgré des recours abusifs.

La procédure implique cependant une étape intermédiaire indispensable : l’analyse juridique du permis par un expert.

Le droit de l’urbanisme a été réformé pour que les délais de mise en œuvre des permis (2 ans + 1 an) soient suspendus en cas de recours des tiers, ce qui est déjà un avantage pour la sécurité juridique des projets.

Cependant, cette étape n’était sans doute pas suffisante puisqu’un opérateur avisé ne commencera généralement pas l’opération lorsque celle-ci a été attaquée en justice. La condition de la purge du délai de recours des tiers est d’ailleurs généralement systématiquement exigée pour les financements.

Le mécanisme d’assurance assorti à un avis d’un expert spécialisé permet de contourner cette difficulté et de sécuriser les opérations. L’objectif est de purger les opérations des recours abusifs qui représenteraient 10 % des procédures, selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers.

La démarche paraît tout à fait intéressante puisqu’elle associe une analyse juridique initiale à une indemnisation en bout de procédure. En d’autres termes, si le spécialiste du droit de l’urbanisme qui aura validé le dossier en début de procédure estime que le risque juridique est très faible, l’opération pourra se poursuivre malgré le recours.

Cependant, nous savons que l’avocat spécialisé ne peut pas garantir les résultats de son analyse juridique puisque l’interprétation des tribunaux reste souveraine (obligation de moyen de l’avocat et non de résultat). En l’occurrence, si le permis est annulé, quand bien même la sécurité juridique de l’opération aurait été reconnue par l’avocat en début de procédure, l’assureur indemnisera le bénéficiaire du permis.

Des choix difficiles

En pratique, il conviendra de faire des choix au vu des résultats de l’analyse juridique. En effet, l’audit d’un dossier de permis de construire, tant en ce qui concerne la forme (procédure d’élaboration et d’octroi) que le fond (conformité avec la réglementation d’urbanisme nationale et locale) reste un exercice délicat. En particulier, il arrive souvent qu’un audit de permis révèle des difficultés non évoquées dans les recours des tiers, qui ne les ont pas vues.

Dans ce cas, que faudra-t-il décider ? L’intérêt du droit de l’urbanisme est qu’il permet, dans un certain nombre de cas, la régularisation de procédures par l’octroi d’un permis de construire modificatif. Cependant, la difficulté peut être plus grande pour les opérations soumises à étude d’impact et enquête publique, pour lesquelles une régularisation pourra imposer de recommencer l’intégralité de la procédure avec des délais très conséquents.

Des recours abusifs pas suffisamment sanctionnés ?

En complément de cette initiative privée, il serait souhaitable que le juge administratif fasse plus systématiquement usage de ses pouvoirs de sanction des requérants en cas de procédure abusive. contre un permis de construire Il est vrai cependant que la réalité d’une procédure abusive est souvent difficile à démontrer, notamment lorsque l’action a pour origine un concurrent (bien) dissimulé derrière une association ou un riverain. Le montant des sanctions pourrait être également rendu plus dissuasif.

Dans tous les cas, le recours à l’avis d’un tiers expert juridique est LA bonne solution puisqu’il permet de déterminer, en toute indépendance, et sous la responsabilité de son auteur, les risques encourus. Leur appréciation impliquera non seulement d’appréhender le contenu du dossier mais également son contexte.

Commentaires

  • Bonjour,

    L'usage plus systématique, par le juge, "de ses pouvoirs de sanction des requérants en cas de procédure abusive", est un véritable serpent de mer, innombrables étant ceux qui relèvent qu'en sus de leur rareté, les amendes infligées seraient d'un montant trop faible pour être dissuasives.

    Pour certains, quand il existe manifestement de vrais abus proches de l'extorsion, on pourrait -on devrait!- directement envisager, comme à Marseille parait-il, la qualification pénale des faits en escroquerie, poursuivie comme telle par la juridiction répressive.

    Pour d'autres, la voie réellement dissuasive est et devrait rester celle des poursuites purement civiles au titre des préjudices subis : non seulement les sommes susceptibles d'être réclamées sont sans commune mesure, mais elles viennent, surtout et plus précisément, indemniser une victime donc réparer la faute... ce qui redonnerait un sens à la qualification abusive du recours...

    Hors l'effet douteux de cet alourdissement des peines sur le principe de la liberté de l'accès au juge, je m'interroge pour ma part sur le caractère "équitable" de ce vœu : combien nombreux sont les requérants de bonne foi qui sont contraints, souvent après un recours gracieux, de saisir le juge pour faire constater l'illégalité manifeste d'un acte administratif accordé pour des motifs qui, parfois, ne relèvent absolument pas de la poursuite de l'intérêt général ?

    Dans une telle situation et quand le juge donne évidemment raison au requérant, ne faudrait-il pas envisager qu'en miroir à l'amende pour recours abusif soit infligée une "peine" à l'auteur de l'acte pour avoir abusé, en sa qualité de puissance publique, de la patience de ses administrés et les avoir forcés à saisir le juge pour qu'enfin le droit s'applique...

    Car si l'on parle souvent des recours abusifs, force est de reconnaitre qu'ils ne sont, objectivement, qu'une part infinitésimale des recours que connait le juge administratif. En matière d'urbanisme et d'immobilier, les voies infinies ouvertes par la possibilité de régulariser en cours d'instance d'une part et par les dispositions du L600-5 permettant d'annuler "en tant" que et maintenant "en tant que ne pas" d'autre part ouvrent désormais suffisamment de solutions pour que la question se pose effectivement à la lecture des statistiques d'annulation d'autorisations du droit des sols qui restent proches de 50% des actes contestés...

    La sanction électorale suffit-elle ? J'en doute clairement ...

  • Merci pour votre commentaire. La limitation des recours, par la contrainte légale ou la menace de rétorsions, n'est pas la meilleure solution dans un état de droit.
    En revanche, si les recours dits "abusifs" sont peu nombreux, leurs effets peuvent être désastreux.
    En réalité, le problème de "l'intérêt à agir" des requérants est peut être secondaire par rapport celui de la réglementation des autorisations d'urbanisme, parfois confuse et fragilisante (d'où les statistiques de 50 % d'annulation que vous avancez). Le droit de l'urbanisme est un droit d'initiés, accessible aux avocats et juristes spécialisés, mais aussi aux requérants procéduriers. Est-ce qu'il favorise pour autant une ville plus durable et plus harmonieuse ?

  • Bien plus que celle de l'abus de recours, la question que vous posez est donc celle de l'adéquation entre,d'une part, les objectifs poursuivis et, d'autre part, les dispositions règlementaires ou législatives et leurs modalités d'application.
    La part énorme des autorisations contestées finalement annulées montre clairement que l'inadéquation est ... flagrante... Ce n'est donc pas "la faute aux méchants requérants" mais bien ce qu'est le droit et, surtout peut-être, ce qu'on en fait localement qui devraient être au centre de nos interrogations.
    Ne pensez vous pas qu'une réflexion bien menée pour rédiger un règlement local cohérent et son application stricte lors de l'instruction des demandes individuelles suffiraient à diminuer très sensiblement le taux de "réussite" des recours en matière d'urbanisme, et à décourager bien plus efficacement les requérants ?
    C'est alors que la ville durable et harmonieuse pourrait trouver à s'épanouir.

  • Le droit d'ester en justice du citoyen doit rester au dessus des intérêts financiers des promoteurs.
    En matière de logement, dans le cadre d'une VEFA, ce débat sur la "gêne" des promoteurs est réelle.
    Dans le cas d'une construction patrimoniale, logements, bureaux et surtout centre commerciaux, la campagne de communication depuis les affaires de Marseille (qui ne portent que sur du logement) sert à toute une frange de la profession des promoteurs pour tenter de diminuer le rôle régulateurs et l'efficacité des recours contre des constructions illégales.
    Le recours n'étant pas suspensif, le promoteur qui sait pertinemment que sa construction est légale ou régularisable ultérieurement, va pouvoir commencer sa construction.
    Le reste est littérature et seuls ceux qui veulent bien s'y laisser piéger continueront à servir la soupe aux promoteurs les moins vertueux de ce pays, quoique les plus puissants.

    Il est vrai que les budgets publicité immobilière peuvent faire oublier aux magazines et quotidiens de ce pays toute objectivité et indépendance...

    arrêtons l'hypocrisie de ces chroniques ou l'on continue a nourrir des débats creux menés par des "experts" qui amalgament droit et sensationnel dans l'unique but de vous faire croire que les promoteurs sont des victimes !

    incroyable non ? la puissance de ce réseau ?

    AM GERMAIN

  • Ma banque ne veux pas débloqué les fonds de la vefa pars recours sur pc mon promoteur souscrits assurance recours comment la convaincre merci pour votre aide
    M granger
    Tel 0622397709

  • Peut savoir .s'il vous plaît,s'il existe une assurance contre le recours des tiers pour les promoteurs
    Je veux vendre un immeuble ou je suis propriétaire et cette assurance m'intéresse.pouvez vous me donner des néons d'assurances

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